Je huis verkopen is al een flinke beslissing. En dan komt al snel de volgende vraag: “Kan ik die makelaarskosten eigenlijk aftrekken van de belasting?” Zeker als je in Assen of omgeving verkoopt en je de kosten scherp in de gaten houdt, is dat een logische vraag.
Omdat wij bij Wes Makelaars 100% transparant willen zijn, leggen we het gewoon helder uit. Geen ingewikkelde vaktaal, maar in normale mensentaal.
Eerst even de basis: hoe kijkt de Belastingdienst hiernaar?
Voor je eigen woning mag je bepaalde kosten aftrekken bij de inkomstenbelasting. Dat zijn vooral kosten die te maken hebben met de financiering van je huis (je hypotheek), niet met het kopen of verkopen zelf.
De Belastingdienst noemt bijvoorbeeld als aftrekbare kosten:
- advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheekadviseur
- notariskosten en kadastrale kosten voor de hypotheekakte
- taxatiekosten voor het krijgen van de lening
- kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- bepaalde kosten rond erfpacht en boeterente bij je hypotheek
Kosten die te maken hebben met het kopen of verkopen van de woning zelf, zoals makelaarsprovisie, overdrachtsbelasting en notariskosten voor de koopakte, zijn volgens de Belastingdienst juist níet aftrekbaar.
Met dat in je achterhoofd wordt de vraag over makelaarskosten ineens een stuk duidelijker.
Zijn makelaarskosten bij verkoop aftrekbaar?
Laten we er niet omheen draaien: nee, de makelaarskosten bij de verkoop van je woning zijn niet aftrekbaar van de belasting.
Dat geldt dus voor de courtage die je betaalt aan de verkoopmakelaar. Die wordt door de Belastingdienst gezien als bemiddelingskosten voor de verkoop, en die vallen expliciet in het rijtje “niet-aftrekbare kosten”.
Ook andere verkoopkosten zoals:
- de kosten voor het energielabel
- overige notariskosten rondom de levering (voor zover die voor rekening van de verkoper komen)
zijn in principe niet aftrekbaar.
Je kunt deze kosten dus niet opvoeren als aftrekpost in je aangifte inkomstenbelasting.
Welke verkoopkosten zijn wél aftrekbaar?
Gelukkig is niet álles rondom de verkoop fiscaal kansloos. Er zijn een paar kosten die, onder voorwaarden, wél aftrekbaar zijn, maar die hebben allemaal te maken met je hypotheek, niet met de makelaar.
Bij de verkoop van je woning kunnen onder meer aftrekbaar zijn:
- Kosten voor het doorhalen van de hypotheek (royement)
De notaris regelt dat de oude hypotheek wordt uitgeschreven uit het Kadaster. De kosten voor deze royementsakte horen bij de financiering van je woning en zijn in principe aftrekbaar.
- Boeterente bij het (vroegtijdig) aflossen van je hypotheek
Los je je hypotheek (deels) af bij verkoop en betaal je een boeterente aan de bank? Die boeterente is, binnen de regels, aftrekbaar als onderdeel van de eigenwoningkosten.
- Taxatiekosten in verband met een nieuwe of aangepaste hypotheek
Als je in dezelfde periode een nieuwe woning koopt of je hypotheek aanpast en daarvoor een taxatie nodig hebt, zijn de taxatiekosten die horen bij de financiering van die nieuwe lening aftrekbaar.
Belangrijk om te onthouden: het gaat steeds om kosten voor de lening, niet om kosten voor de verkoop zelf.
En hoe zit het met makelaarskosten bij aankoop?
Omdat hier ook vaak verwarring over is: bij de aankoop van een woning zijn makelaarskosten óók niet aftrekbaar.
De Belastingdienst rekent makelaarskosten tot de “wervingskosten” of aankoopkosten van de woning, en die zijn niet aftrekbaar. Dat geldt zowel voor de aankoopmakelaar als voor de verkoopmakelaar.
Wat bij aankoop wél (eenmalig) aftrekbaar kan zijn, zijn bijvoorbeeld:
- advies- en bemiddelingskosten van de hypotheekadviseur
- notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- taxatiekosten voor het krijgen van de lening
- NHG-kosten als je met Nationale Hypotheek Garantie financiert
Maar dus niet de makelaarsrekening zelf.
Praktisch voorbeeld: je verkoopt en koopt weer een huis
Stel: je verkoopt je huis in Assen en koopt daarna een andere woning. Je krijgt dan bijvoorbeeld te maken met:
Bij verkoop:
- Courtage verkoopmakelaar → niet aftrekbaar
- Energielabel → niet aftrekbaar
- Notariskosten royement oude hypotheek → wel mogelijk aftrekbaar
- Eventuele boeterente bij aflossen oude hypotheek → wel mogelijk aftrekbaar
Bij aankoop nieuwe woning:
- Courtage aankoopmakelaar → niet aftrekbaar
- Overdrachtsbelasting → niet aftrekbaar
- Notariskosten & Kadaster voor koopakte → niet aftrekbaar
- Advies- en bemiddelingskosten hypotheek → wel aftrekbaar
- Notariskosten & Kadaster voor hypotheekakte → wel aftrekbaar
- Taxatiekosten voor de hypotheek → wel aftrekbaar
Zo zie je dat het fiscale voordeel bijna altijd aan de hypotheekkant zit, niet bij de makelaarskosten.
Hoe ga je slim om met makelaarskosten als ze niet aftrekbaar zijn?
Als makelaarskosten niet aftrekbaar zijn, wil je natuurlijk wél dat ze wat opleveren. Een paar dingen om op te letten:
- Kijk niet alleen naar het tarief, maar vooral naar het verwachte resultaat
Een goede verkoopstrategie, scherpe presentatie en sterke onderhandeling kunnen je vaak veel meer opleveren dan je aan courtage betaalt.
- Let op wat er inbegrepen is
Denk aan professionele foto’s, plattegronden, Funda-presentatie, social media-promotie, bezichtigingsbegeleiding, onderhandelingen en begeleiding tot en met de notaris.
- Vraag om duidelijke uitleg over de kosten
Bij ons krijg je altijd helder wat je betaalt en waarvoor. Geen kleine lettertjes, geen verrassingen achteraf.
Kort samengevat
- Makelaarskosten bij verkoop van je woning zijn niet aftrekbaar.
- De Belastingdienst ziet dit als bemiddelingskosten voor de verkoop, en die vallen buiten de aftrekbare eigenwoningkosten.
- Kosten die wél aftrekbaar kunnen zijn, hangen vrijwel altijd samen met je hypotheek (boeterente, royement, bepaalde notariskosten en taxatiekosten).
- Ook makelaarskosten bij aankoop zijn niet aftrekbaar; alleen bepaalde financieringskosten zijn dat.
Let op: fiscale regels kunnen veranderen en je persoonlijke situatie speelt altijd mee. Twijfel je? Check dan altijd even de meest recente informatie bij de Belastingdienst of overleg met een belastingadviseur.
Wil je je huis verkopen in Assen of omgeving en precies weten waar je financieel aan toe bent? Bij Wes Makelaars praten we je hier stap voor stap doorheen. Buitengewoon persoonlijk, nuchter en 100% transparant, precies zoals jij het mag verwachten.
